GUIDE COMPLET
Rachat de crédit hypothécaire : mettre un bien en garantie pour regrouper vos prêts
C’est le montage le plus puissant du métier et le plus mal compris. Il permet d’accéder à des montants et à des durées qu’aucun autre regroupement n’atteint, et il repose sur un engagement réel pris sur votre bien. Cette page explique les deux faces, sans en cacher une pour vendre l’autre.
Étude gratuite et sans engagement
Aucun frais n’est dû si aucune solution n’est trouvée.
Sans apport
La rémunération est intégrée à la solution et lissée sur la durée.
Un seul interlocuteur
Du premier appel au déblocage des fonds, c’est le dirigeant qui suit le dossier.
Réponse sous 48 h
Six jours sur sept.
Ce qu’est une garantie hypothécaire
Une garantie hypothécaire est une sûreté prise par le prêteur sur un bien immobilier qui vous appartient. Concrètement, un acte est signé devant notaire et une inscription est portée au fichier immobilier : elle indique que ce bien sécurise le remboursement du crédit. Vous en restez propriétaire, vous continuez à y vivre ou à le louer, et rien ne change dans votre usage quotidien.
Ce qui change, c’est la position du prêteur. Tant qu’aucune sûreté n’existe, il ne dispose que de votre capacité de remboursement. Dès qu’une inscription est prise, il dispose en plus d’un recours sur un actif identifié. C’est cette différence, et elle seule, qui explique pourquoi les montants accessibles ne sont pas du tout les mêmes.
Le mécanisme général du regroupement, lui, ne change pas : vos crédits sont soldés et remplacés par un seul, sur une nouvelle durée. Il est expliqué en entier sur la page pilier. Ce que la garantie modifie, c’est l’ampleur de ce qui devient possible.
Un mot sur le vocabulaire, parce qu’il embrouille tout le monde. On parle indifféremment d’hypothèque, de garantie hypothécaire, de sûreté réelle ou de prise de garantie : ce sont des façons de désigner la même opération juridique. Ce qui compte n’est pas le mot employé mais ce qu’il recouvre, à savoir une inscription prise sur un bien identifié, pour une durée et un montant déterminés.
Ce que la garantie permet, et ce qu’elle engage
La garantie hypothécaire ouvre des montants et des durées qu’un dossier sans garantie n’atteint pas, et elle engage le bien : les deux sont vrais en même temps. Refuser de dire la seconde moitié serait malhonnête, refuser de dire la première vous priverait d’une solution.
Ce qu’elle permet
- Des montants nettement supérieurs, parce que le prêteur dispose d’un actif en face de l’engagement.
- Des durées plus longues, donc une échéance mensuelle qui peut descendre beaucoup plus bas.
- L’accès à des établissements qui n’étudient pas les dossiers sans sûreté réelle.
- La possibilité de traiter des situations qui ont été refusées ailleurs sur la seule lecture des revenus.
Ce qu’elle engage
- Le bien est adossé à l’opération pendant toute la durée du crédit.
- En cas de défaut de paiement durable, le prêteur dispose d’un recours sur ce bien.
- La vente du bien avant l’échéance suppose une levée de l’inscription, qui a un coût et un délai.
- L’opération est plus longue à mettre en place, parce qu’elle passe par un acte notarié.
Il n’y a pas de version de ce montage où l’on obtient la première colonne sans la seconde. Si ce que vous cherchez tient dans un montage sans sûreté, la page propriétaire compare les deux voies et vous évitera des frais inutiles.
Les frais à prévoir
Ils sont réels et ils ne me reviennent pas. Autant les nommer maintenant plutôt qu’au rendez-vous de signature.
Il y a les émoluments du notaire, qui rédige et authentifie l’acte. Il y a les frais d’inscription au fichier immobilier et la taxe de publicité foncière, qui reviennent à l’administration. Il y a, plus tard, le coût de la mainlevée, cette formalité qui efface l’inscription lorsque le crédit est soldé ou lorsque le bien est vendu avant l’échéance.
Je ne vous donne pas de chiffre ici parce qu’il dépend du montant sécurisé et qu’un chiffre affiché sur une page web n’engage personne. En revanche, ces frais figurent en clair dans la présentation des solutions, avant toute signature, et ils entrent dans la comparaison entre un montage avec et sans sûreté. Le détail de ce qui me revient, et de ce qui ne me revient pas, est sur la page comment je suis rémunéré.
À qui ça s’adresse
Avoir un revenu
Les établissements ne retiennent ni le chômage, ni les allocations, ni le RSA. C’est le seul critère minimum.
Être propriétaire d’un bien
Résidence principale, secondaire ou investissement locatif.
Avoir au moins un crédit en cours
C’est un regroupement : il faut des crédits à reprendre.
La valeur du bien et ce qu’il reste éventuellement à rembourser dessus déterminent l’enveloppe envisageable. Cette appréciation ne se fait pas à distance et elle varie d’un partenaire à l’autre : c’est l’objet de l’étude.
Une remarque sur l’âge, parce qu’elle revient souvent sur ce montage : ce n’est pas l’âge du demandeur qui bloque, c’est la date de la dernière échéance, et une sûreté réelle permet souvent d’obtenir des durées que les seuls revenus n’auraient pas autorisées. Ce point est développé sur la page senior et retraité.
Un dossier réel
Un propriétaire retraité, pension stable, plusieurs crédits à la consommation, et un projet d’aide à ses enfants. Les établissements classiques refusaient, non sur la solvabilité mais sur la durée nécessaire.
L’opération a été montée en s’appuyant sur le bien, ce qui a permis d’obtenir une durée que les seuls revenus n’autorisaient pas, avec l’enveloppe du projet familial incluse. C’est précisément ce que la garantie ouvre, et cela valait d’accepter ce qu’elle engage.
Détail complet sur la page dossiers réalisés.
Le déroulé, en cinq étapes
Prise de contact
Prise de rendez-vous, par téléphone ou en visio.
Étude du dossier
Rendez-vous découverte : analyse de la situation et première évaluation de faisabilité.
Montage du dossier
Montage du dossier, collecte des justificatifs, envoi aux partenaires.
Présentation des solutions
Présentation des solutions obtenues, frais compris.
Déblocage des fonds
Signature de l’acte chez le notaire, puis déblocage des fonds.
Si votre besoin porte sur une enveloppe de trésorerie et non sur la reprise de crédits existants, c’est la page avec trésorerie qui traite votre cas, et si vous cherchez des liquidités sans toucher à vos crédits, c’est le prêt hypothécaire de trésorerie.
L’étape notariale est propre à ce montage. C’est elle qui sécurise l’opération, et c’est elle qui explique l’essentiel de l’écart de délai avec un regroupement classique. Aucune somme n’est à avancer avant le déblocage.
Trois mois en moyenne, et pourquoi
Comptez environ trois mois entre le premier échange et le déblocage, contre environ deux pour un montage sans sûreté. L’écart ne vient pas de l’étude du dossier, qui prend le même temps, mais de la chaîne notariale : obtention des pièces d’état civil et de propriété, rédaction de l’acte, disponibilité pour le rendez-vous de signature, puis formalités d’inscription.
Ce sont des ordres de grandeur constatés, pas un engagement. Un dossier dont les pièces arrivent vite avance vite, y compris ici.
Questions fréquentes
Quelle différence entre hypothèque et caution ?
L’hypothèque est une sûreté prise directement sur votre bien, inscrite au fichier immobilier après un acte notarié. La caution est l’engagement d’un organisme tiers qui se porte garant à votre place. Les deux sécurisent le prêteur, mais la caution ne porte pas sur votre bien et n’est pas proposée sur tous les types d’opérations.
Combien coûte une prise de garantie hypothécaire ?
Le coût dépend du montant couvert par la sûreté. Il regroupe les émoluments du notaire, les frais d’inscription et la taxe de publicité foncière. Je ne peux pas vous annoncer un montant sur une page web sans connaître votre dossier, mais il est chiffré précisément dans la présentation des solutions, avant toute signature.
Faut-il passer devant notaire ?
Oui, c’est obligatoire : l’inscription hypothécaire suppose un acte authentique. C’est ce passage qui allonge le délai d’environ un mois par rapport à un montage sans sûreté.
Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin ?
La vente reste possible. Elle suppose de lever l’inscription, une formalité appelée mainlevée, qui a un coût et un délai. Le solde du crédit est remboursé sur le produit de la vente, et le reste vous revient.
Peut-on hypothéquer un bien locatif ou une résidence secondaire ?
Oui. La résidence principale n’est pas le seul bien mobilisable. Un investissement locatif ou une résidence secondaire peuvent servir de support, et c’est parfois préférable quand on souhaite ne pas engager son logement principal.
Qu’est-ce qu’une mainlevée et quand intervient-elle ?
C’est l’acte qui efface l’inscription prise sur le bien. Elle intervient soit à la fin du crédit, soit au moment d’une vente anticipée. Elle est réalisée par le notaire et a un coût qu’il faut intégrer au calcul global de l’opération.
Pourquoi le délai est-il de trois mois et non de deux ?
Parce que la chaîne notariale s’ajoute à l’instruction du dossier : pièces de propriété, rédaction de l’acte, rendez-vous de signature, puis formalités d’inscription. L’étude bancaire, elle, prend le même temps que sur un dossier sans sûreté.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.